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房屋异议登记,正确行使您的权利

发布时间:2016-07-21 10:09:47


    近年来,房地产市场交易日益活跃,房屋权属关系也日趋复杂,在不正当目的和利益的驱使下,利用虚假身份证件、婚姻证件、冒充当事人等方式骗取房屋登记的事件屡有发生。对于错误房屋登记的情况,如不能及时采取相应措施,可能使得房屋真正权利人遭受更大的财产损失,而异议登记制度为我们提供了一种进入诉讼程序前的便利条件,以避免争议所指向的房屋权利被进一步的转移。那么,什么是房屋异议登记呢?

    一、异议登记的基本条件

    根据《房屋登记办法》第七十六条的规定:“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误,而权利人不同意更正的,利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。”从上述规定来看,想要实现房屋异议登记,至少申请人、申请条件和申请材料应符合相应规定。

    二、异议登记的申请人

    异议登记的申请人是利害关系人,这里所讲的利害关系人是认为自己的权利未登记或者未充分登记,或者因登记了不存在的义务和限制而受到损害的人,这就排除了登记簿所记载的权利人和其他与房屋无关的人。

    三、异议登记的申请条件

    异议登记的申请条件是对于房屋登记簿记载错误事项权利人不同意更正的情形,如果房屋权利人对于记载错误事项同意予以更正,则通过房屋的更正登记程序即可实现,无需再进行异议登记。实践中,异议登记往往与更正登记配合使用,两者相结合可以形成保护事实上的权利人和利害关系人的制度体系。

    四、异议登记的申请材料

    异议登记申请材料主要包括异议登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明材料等三个方面。其中:

    异议登记申请书应明确指出异议登记所指向的房屋以及具体的异议事项,异议事项也须是房屋登记簿中所记载的事项。

    申请人的身份证明应是申请人的有效身份证件,如果是委托代理人则需同时提交符合法律规定的委托书及被委托人的有效身份证件。

    房屋登记簿记载错误的证明文件是异议登记是否能够成立的重要因素,证明文件至少应达到能初步证明房屋登记薄记载错误的法律效力。

    这里给大家举一个案例:

    张某某向某区房管局提出申请,要求对赵某名下的一栋房屋办理异议登记,其提交了一份某律师事务所出具的证明作为登记簿记载错误的证明文件。该证明内容为该律所接受张某某委托代理房产纠纷案件,现正向检察机关申请抗诉,案件正在审理中。某区房管局经审查作出不予受理通知书,认为张某某的异议登记申请不符合法律规定的条件。张某某不服将某区房管局诉至法院。

    法院经审理认为,张某某所提交的证明文件系由律师事务所单方出具的正在申请抗诉的证明,该证明不是检察机关受理抗诉的法定证明文件,不符合《房屋登记办法》规定的房屋登记簿记载错误的证明文件,不具有法律效力,故驳回了张某某的诉讼请求。

    下面,我再给大家介绍一下办理房屋异议的基本程序。

    五、办理房屋异议登记的基本程序

    房屋的异议登记一般包括申请、查验、补正、受理、记载等程序。房屋异议登记由利害关系人单方向房屋登记机构提出申请即可,房屋登记机构对申请材料进行查验,查验一般包括对申请材料的审查及相关事实的询问。根据《房屋登记办法》第十七条的规定:“申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的,应当予以受理,并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的,应当不予受理,并告知申请人需要补正的内容。”

    房屋登记机构对于符合法定要求的异议登记予以受理后,应自受理登记申请之日起1个工作日内办理异议登记,将异议登记事项记载于房屋登记簿。这主要是考虑到异议登记具有高度的时效性,在申请人发现登记簿记载的权利状况尤其是权利归属状况存在错误时,必须尽快做出反应,因此规定事项限制为1个工作日。另外,根据《房屋登记办法》第二十三条的规定,因特殊原因需要延长登记时限的,经房屋登记机构负责人批准可以延长,但最长不得超过原时限的一倍。实践中一般是指突发状况等客观上的导致无法在规定时限内完成登记任务的原因。

    房屋登记机构在办理异议登记时,需将异议登记申请人、异议事项、异议时间、登记最终审核人员等事项在房屋登记簿上予以记载。根据《房屋登记办法》第七十八条规定,异议登记期间,房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的,房屋登记机构应当暂缓办理。

    六、异议登记的作用

    异议登记是作为一种临时性的救济手段,为争议当事人进入纠纷程序前提供过渡性的保护,为其进入纠纷处理程序的前期准备工作提供必要时间。在这段宽限期限内,提出异议登记人做好进行诉讼的准备,以防止房屋在此期间被另行转移登记给他人。在办理异议登记后,异议登记人并不能因此取得权利,原登记房屋所有权人的权利并没有受到剥夺和限制,其与第三人订立的交易合同也是有效的。但在房屋有异议登记的情况下,签订的房屋买卖合同会存在关于房屋过户的约定无法实际履行的问题,第三人也不能构成善意取得,房屋买卖合同的双方都会因此承担相应的交易风险。

    七、异议登记的有效期

    房屋异议登记有效期限为15日。由于异议登记在提供保护的同时也给房屋交易造成了一种不稳定的状态,为了减少这种不稳定状态造成长期性不稳定消极作用,法律对异议登记的有效期限做出限制。

    《物权法》第十九条规定,登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起15日内不起诉,异议登记失效。该时间期限在性质上属于除斥期间,不因任何事由而中止、中断或者延长,自异议登记成立之日起开始起算。当事人在房屋登记机构办理异议登记15日内,应将向人民法院提起诉讼的相关材料提交给房屋登记机构,否则已办理的异议登记自动失去法律效力。

    八、异议登记错误的赔偿责任

    根据《物权法》第十条第二款的规定,异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。

    异议登记错误的赔偿责任主要有两种情况,一种情况是异议登记内容经证实不正确,另一种情况是申请人进行异议登记后,没有在15日内向人民法院起诉,致使异议登记失效。在异议登记不当的情形下,有可能使房屋登记簿上所记载的房屋所有权人丧失交易机会或产生其他损失,从而造成损害,则房屋所有权人有向房屋异议登记申请人提出损害赔偿的权利。

    最后,特别提醒大家注意的是,房屋异议登记制度是一把双刃剑,大家要从维护自己正当权利的角度正确、合理的加以运用。滥用异议登记制度对他人的房屋进行不当限制进而侵害他人合法权益的,不仅不能很好维护自身的合法利益,反而会因此而承担相应的法律责任。

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