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私建立体车位存隐患法院判令业主拆除 合法建设应如何审批建议市交通委规范

发布时间:2017-04-11 11:07:01





(文/石岩 图/曹璐)王女士在小区地下车库拥有两个相邻产权车位,因家中车辆较多,为节约空间、提高利用效率,其自建了升降设备。然而,这一做法却遭到了物业公司的反对。负责小区物业管理的北京万科物业服务有限公司(以下简称万科物业)以排除妨害为由将王女士母女诉至法院。今天(411日)上午,该案在朝阳法院一审宣判,因占用业主公共区域、存在安全隐患、违反小区公约,法院判令王女士母女拆除升降停车设备。同时鉴于目前尚无居民个人自建立体停车设施的相关规范,法院向北京市交通委发送司法建议,建议规范居民个人在自有车位建设立体停车设施的申请、建设、验收,并明确具体实施细则。

 

物业:私建立体车位侵害业主权益

万科物业受小区业委会委托,负责为果岭里小区提供物业服务。据物业工作人员介绍,王女士是小区二层一套房产的业主,自2015728日起,王女士即在其地下停车位上搭建安装了升降停车设备。万科物业称,该公司及小区业委会曾多次与王女士交流,但王女士拒绝拆除上述设备。

据悉,王女士家共在小区地下车库购买了两个车位,这两个车位相邻,且王女士均拥有车位产权。因家中有四辆车,为节约空间、提高车位利用效率,王女士遂对车位进行了改造,在车位上加装了升降设备,为了解决升降装置用电问题,王女士还从自己家中引用了电源。

万科物业认为,王女士的行为违反了《果岭里小区业主公约(草案)》和《物业服务合同》的约定,根据国务院颁布的《物业管理条例》第五十一条,王女士的行为已经严重侵害了全体业主的共同权益。为维护全体业主的合法权益,万科物业将王女士母女诉至法院,要求拆除升降停车设备,恢复地下停车场原状。

 

业主:改建自有车位未妨碍他人符合政策导向应予以鼓励

王女士认为,作为车位的合法产权人,其对车位享有合法的占有、使用、收益和处分的权利。停车设备系在自有车位区域内安装的,一方面并没有改变车位的使用性质,另一方面也没有妨碍到其他业主的通行、通风和采光。物业公司用以约束业主的《公约》、《合同》等,限制了业主的合法权益,违反了物权法,应属无效。

王女士表示,其在欧洲很多国家都看见过升降停车设备,而且政府相关部门为解决停车难问题也曾出台文件,鼓励社会、个人、集体投资建设车位,并给予一定奖励。王女士指出,其自建立体停车设备,符合政策导向,应当受到鼓励。

 

现场:支撑钢钉入墙面电源跨层引入

为查明情况,法院专门组织双方进行了现场实地勘验,记者在现场看到,王女士家的两层升降立体停车设备共停放了4辆车,都是王女士家自用车辆。升降设备钢立柱固定用的支撑钢钉入了墙面,占用了公共区域。升降设备使用的是380伏的电,为解决用电问题,王女士将电路从位于二层的自家房屋电表引出,穿过公用的楼梯和墙体引入地下一层。

万科物业和王女士都认可,在车位改建前,并未经过物业公司或小区业主委员会的同意。法院同时查明,小区业主公约约定,“车位只可用作停放车辆,不得擅自在车位上安装设施”,对业主违约行为,业主、业主大会、业委会可以委托物业公司提起诉讼。2015年,小区业委会与万科物业签订的《物业服务合同》也约定,物业公司服务内容包括共用部位的管理、公共秩序的维护等。

 

法院:私建车位存隐患损害业主权益

合法建设应鼓励建议出台规范

法院经审理认为,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得危及建筑物安全,不得损害其他业主合法权益。同时,业主也应遵守法律、法规以及管理规约。

万科物业受业委会委托,具有对物业共用部位维修、养护和管理,维护公共秩序,进行安全防范等职责,王女士母女未征得该公司或业委会同意即搭建升降停车设备,万科物业有权利起诉。

王女士安装的升降停车设备占用了业主共有区域,侵犯了其他业主对共有部分的权利;且380伏的电路穿过公用楼梯和墙体引入地下存在安全隐患,对其他业主人身安全存在巨大风险。故搭建行为损害了其他业主的合法权益,应当予以拆除。

同时法院指出,业主在行使业主专有权时应遵守小区管理规约。王女士母女作为车位产权人,有权使用并处分车位,但在使用过程中应遵守业主公约。王女士的加建行为违反了业主公约关于禁止擅自在车位上安装设施的规定。

综上,法院认为物业公司的诉讼请求,于法有据,应予支持。今天上午9时,本案在朝阳法院一审宣判,法院最终判令王女士母女拆除升降停车设备。上午,王女士本人并未到庭,而是委托家人到庭,对于判决结果,代理人当庭表示将提起上诉。

主审法官斯晓荷在接受采访时指出,王女士安装升降停车设备确有客观现实需要,并且在当前汽车保有量大幅提高、城市停车设施明显不足、占道停车进一步加重交通拥堵的背景下,王女士的这一做法也符合充分挖掘城市空间资源、鼓励社会参与建设立体停车设施的政策导向,但是改造行为本身并未经过住建、质检、电力等机关的审核、批准,仅以用电为例, 380伏的电路从二层穿过公用楼梯和墙体引入地下,即不符合国家相关电气安全规范的要求,存在着严重的用电、消防等安全隐患,因此必须加以规制。业主个体行为在公共小区具有一定的示范效应,如不对此类行为及时加以约束,将导致类似行为被效仿,从而带来更为严重的社会安全和秩序问题。

同时,斯法官也指出,王女士的行为符合政策导向,这种个人参与建设立体停车设施的行为应该得到鼓励并予以规范。为此,在宣判的同时,朝阳法院针对此案审理中发现的问题向北京市交通委员会发送了一份司法建议。

在建议中,法院指出目前相关规范仅针对由居委会、业委会或建设单位主导的批量车位建设,对居民个人在自有车位范围内自建机动车停车设施应如何申请建设、验收,如何鼓励尚无明确意见。故朝阳法院建议北京市交通委对居民个人在自有车位上建设立体停车设施的申请、建设、验收予以规范并明确具体实施细则。

 

调研:业主加改类案件多发仅作利己法律解释是主因

宣判的同时,朝阳法院还通报了涉业主共有权加改类案件的审理情况,据统计,该院近三年共受理此类案件1051件。法官助理吴青沛介绍,这些案件共涉及三种类型,即业主侵占共有区域、业主加建改造专有部分侵犯业主共有权、业主以外的第三人侵犯业主共有权,相关案件涉及的法律关系复杂且多重交织,利益冲突明显,涉及主体多样,甚至人数众多。

朝阳法院酒仙桥法庭庭长周维琦指出,究其原因,此类纠纷的产生主要在于当事人对相关法律规定仅做有利己方的理解。例如,司法解释规定无偿利用共有部分的前提是“合理需要”,对此加改一方往往做扩大理解,忽视了“不以营利为目的、为了更好的使用专有部分、必要性”三个标准,而物业管理人和其他业主则会做限缩理解,对加改行为一律禁止。

同时,朝阳法院也指出,各行政部门之间配合、协同通道不畅,也客观上使得一些政策无法“落地”、合法加建行为难以实施。为此,法院一方面建议有关部门建立物业专有部分、共有部分统一登记制度,通过分类登记使各业主、物业公司等相关主体明确权利边界,另一方面建议行政部门完善协同机制,从而提高各类惠民政策的实施效率。

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