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委托代理人滥用代理权 法院认定售房合同无效

发布时间:2018-09-14 10:42:27


    高女士以房屋作为担保向王某借款220万,委托王某指定的人——龙先生作为其房屋抵押、出售等事项的委托代理人。不料龙先生滥用代理权与买房人刘女士恶意串通,在高女士不知情的情况下将其房屋高价出售获利。为此高女士诉至法院,要求确认房屋买卖合同无效。今天(9月12日)上午10:00朝阳法院一审认定龙先生代理高女士与刘女士的房屋买卖合同无效,判决刘女士协助高女士将房屋登记变更至高女士名下。

59岁的高女士称,退休后经朋友介绍了一种“以房养老”项目:以现有房产证抵押做理财,12个月为期,每月给付房屋价值的3%。高女士被“白拿钱,无风险,项目运作一段时间了很成功”的宣传所吸引,将自己位于金蝉北里的一处房屋(以下简称涉案房屋)投资该项目寄希望改善老年生活。

    2016年4月15日,王某与高女士签订了《借款合同》,约定王某出借220万元给高女士,月息2%,借款期限1个月。双方同时约定,如高女士不能依约归还借款本息,则出卖涉案房屋偿还王某借款本息;高女士抵押涉案房屋提供担保,并以公证方式委托王某指定的人——龙先生作为出卖涉案房屋、办理抵押等事项的委托代理人。同日,方正公证处根据王某与高女士的申请就上述《借款合同》出具了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。

    同时,高女士向公证处申请就委托龙先生全权办理涉案房屋查询、出售、抵押等相关事项进行公证。龙先生作为高女士的委托代理人为涉案房屋办理了抵押登记,登记的抵押权人为王某,被担保主债权数额为220万元。2016年5月17日,公证处根据高女士的申请出具了公证书。

    2016年8月5日,龙先生作为高女士的委托代理人在某房地产公司的居间下与刘女士签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》,约定高女士将涉案房屋以280万元的价格出卖给刘女士。

    2016年8月25日龙先生作为高女士委托代理人与刘女士办理了涉案房屋的网签。同日9时46分,王某某向何某某转账支付200万元;9时56分,何某某向龙先生转账支付200万元。同日9时59分,龙先生向王某转账支付200万元。同日10时7分,王某向王某某转账支付200万元。

    同年10月8日,涉案房屋抵押登记因还清债务被注销。次日,涉案房屋转移登记至刘女士名下。

    2016年10月24日,龙先生自称系刘女士亲属,委托某房屋中介公司居间寻找涉案房屋买家,并通过微信向中介公司经纪人提供了刘女士的身份证照片及登记在刘女士名下的涉案房屋不动产权证照片。

    同年11月14日,刘女士为涉案房屋办理了抵押登记,登记的抵押权人为李某某,担保债权数额为270万元。

    同时,法院查明王某某、王某、龙先生、何某某、李某某在2016年8月前后长期存在大额、密集资金往来。

    法院经审理认为,根据《担保法》、《物权法》、《民事诉讼法》的相关规定,抵押权实现的路径如下:首先,为了保障抵押权实现的便捷性与经济性,我国法律允许抵押权人与抵押人通过协商的方式就抵押财产折价或者变卖、拍卖以优先受偿;其次,协商不成,若抵押权人与抵押人对债务履行期已经届满未履行以及抵押权的效力等抵押权实现的前提条件并无争议,仅就抵押权实现的方式未达成协议,则抵押权人可以直接向法院申请拍卖、变卖抵押财产,法院通过非讼程序完成对抵押财产的拍卖、变卖,使得抵押权人优先受偿;再次,若抵押权人与抵押人就债务履行期已经届满未履行以及抵押权的效力等存在争议,即双方就抵押权实现的前提条件是否成立存在争议,则抵押权人应当以向法院提起诉讼的方式来实现抵押权。综上,我国法律规定可以通过三种途径,即当事人协议、法院非讼程序和诉讼程序,后两种程序亦可统称为司法程序。立法者设计的此三种抵押权实现途径在时间上相互衔接,在功能上互为补充,共同构成了我国抵押权实现的完整制度体系,发挥着平衡与平等保护抵押权人和抵押人双方权利的重要作用。

    因此,当事人之间以规避此三种抵押权实现途径为目的而约定抵押权实现的其他方式,必然打破抵押权人和抵押人之间的利益平衡,从而使其中一方处于不利交易地位,这显然不符合立法者的立法目的。据此,法院认为立法者的立法本意是当事人只能通过上述三种法定途径实现抵押权。

    根据法律规定,在抵押权人与抵押人协议抵押权实现的情形下,应同时符合如下两个条件。第一,双方达成以折价、拍卖或变卖方式实现抵押权约定的时间应当在具备抵押权实现的条件之后,即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的抵押权实现的情形之后。第二,所谓协议,在折价情形中,抵押权人和抵押人应当就抵押财产折价的金额达成一致;在变卖情形中,抵押权人和抵押人应当就抵押财产变卖的最低价格达成一致。

    本案中王某、龙先生和高女士所约定的抵押权实现方式,在抵押合同订立之时就约定抵押权人指定的人(抵押权人意志的延伸)可以在债权人不履行到期债务时自行出卖抵押财产使抵押权人优先受偿。这种抵押权实现方式并不符合上述通过协商变卖抵押财产方式实现抵押权的两个条件,形式上虽类似于双方协商变卖抵押财产,但实际上由抵押权人自行决定出卖价格,剥夺了抵押人议定抵押财产价格的权利。

    抵押权人可以自行出卖抵押财产优先受偿,则作为维护抵押权人和抵押人双方权利平衡最后防线的抵押权实现的司法程序亦被规避。

    实践中,由于抵押权人取得了出卖抵押财产相关的全部委托代理授权,抵押权人出卖抵押财产的过程往往暗箱操作,对抵押人完全不公开、不透明,抵押人根本无从知晓抵押财产在何时被以何价格出卖给何人,抵押权人甚至可以串通买受人根据抵押财产市场价格的波动肆意伪造买卖合同订立时间,令房屋交易价款数额从形式上符合市场价格,实际上套取增值差价,从而轻而易举地损害抵押人利益,谋取非法利益。

    根据法院查明事实,王某某、王某、龙先生、何某某、李某某的相关银行账户均存在大额、密集资金往来,据此可以认定该五人存在十分密切的经济利益联系,相对于高女士而言,该五人系一个利益共同体。龙先生和刘女士主张何某某代刘女士向龙先生转账支付的200万元购房款,实际来源于王某某的银行账户。但该笔款项在短短21分钟内通过转账依次流经何某某、龙先生、王某的银行账户,最后又回到王某某的银行账户,整个资金流转过程作为一个整体,并未发生200万元款项所有权实质上的转移。因此,法院不能确认该200万元系刘女士向龙先生支付的涉案房屋购房款。

    刘女士取得涉案房屋不动产权证后,龙先生自称其系刘女士的亲属,并出示刘女士的身份证和涉案房屋不动产权证照片委托房屋中介公司居间出卖涉案房屋,龙先生与刘女士如何从交易对手关系迅速转变为委托代理关系,龙先生与刘女士并未给出合理解释。

    法院认为龙先生与刘女士仅在涉案房屋的短暂交易过程中建立信任关系并委托龙先生出卖涉案房屋不符合常理。结合刘女士和龙先生关于购房款200万元系五人利益共同体之一的何某某代其支付的主张,法院认为,若刘女士是涉案房屋的实际买受人,则刘女士与龙先生、何某某等人就涉案房屋的买卖存在恶意串通;若刘女士仅出名,由龙先生、何某某等人借名买受涉案房屋,则龙先生与何某某等人就涉案房屋的买卖存在恶意串通。

    总之,龙先生以规避实现抵押权法定程序的方式取得出卖涉案房屋的委托代理权,且滥用代理权与买受人恶意串通签订房屋买卖合同,损害了高女士的利益,应当认定龙先生代理高女士与刘女士就涉案房屋订立的房屋买卖合同无效。

    房屋买卖合同被认定无效后,刘女士应当将涉案房屋变更登记回高女士名下,刘女士虽在涉案房屋登记在其名下期间为涉案房屋登记设立了抵押权,但基于房屋买卖合同无效的财产返还并非财产转让,故刘女士将涉案房屋变更回高女士名下无须取得抵押权人李某某的同意。因此,高女士要求刘女士将涉案房屋变更登记至其名下的诉讼请求,法院予以支持。

    若李某某对涉案房屋的抵押权设立合法有效,则其抵押权不因涉案房屋变更登记至高女士名下后继续对涉案房屋享有抵押权。

    综上,朝阳法院作出一审判决,认定龙先生代理原告高女士与被告刘女士就涉案房屋订立的房屋买卖合同无效,判令刘女士协助高女士将涉案房屋变更登记至高女士名下。

    宣判后,原告高女士对法院作出的判决结果表示感谢,被告未按时到庭参加诉讼。

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